土地・ハウスメーカー選び

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土地選び

新聞の土地広告を見ていても、なかなか希望の土地に出会えないでしょう。なぜなら、そこに出ている土地は買い手がすぐに付かなかったものだからです。最近はやはりインターネットの土地情報に最新の情報があると思います。

インターネットに出ている物件は場所が明示されていなくても、周囲の道路形状などを元にGoogleMapで探せばだいたい場所がわかります。市街地の物件ではGoogleEarthを使えば家に居ながらにして物件の周辺情報をみることもできる便利な時代です。

一方で一般の方が見れない住宅業界用のレインズという情報があります。そのレインズの物件情報を個人でも見れるサイトが不動産ジャパンです。その地域にどんな物件があるか網羅的に探し価格の相場感を知るにはレインズはよいと思います。

ただし、レインズに出ている物件は、ネットで売れなかったり地元の不動産関係者の間で買い手が付かなかった物件になりますから、レインズに出る前の物件を知るには、ネットを頻繁に見たり地元の不動産屋さんから情報をもらう必要があります。

私は今まで3回住宅用の土地を購入していますが、偶然ですがすべて売主の不動産屋さんからの購入であったため仲介手数料をお支払いしたことはありません。ただ、仲介業者が間に入り仲介手数料が発生するケースも多いでしょう。

よって、最初から家を建てるハウスメーカーや工務店に土地探しをお願いすると良いと思います。ハウスメーカーや工務店はは仲介手数料のカットや土地の値引交渉など熱心に対応してくれます。なんせ、家にお金を回して欲しいですからね。

建築条件付きの土地を購入して、そのビルダーと相性が悪いと後悔する事になるため、注文住宅で家を建てたい人は土地選びよりも先に自分と相性の良いハウスメーカー・工務店を選ぶことが先決はないでしょうか。

建物が基本的に建てられない市街化調整区域や道路に2m以上接していない土地は安く取引されていますが家を建てる事が困難であるため注意が必要です。競売物件も居住者が居座っている場合がありますからこれもまた注意が必要です。

建築基準法では緊急車両が通れるように土地は道路と2m以上の接道を求めていますが、現地を見ても分かり難いのが、一見して道にみえるものが私道でもなく空き地という場合もあります。これは登記簿をみないと分かりません。

また、いくら家が頑丈であっても、土地の立地条件と地盤を考慮する必要があります。過去の地形は国土地理院の旧版地形図で閲覧する事ができます。地盤改良が必要な場合は追加費用が掛かります。

  • 地盤が弱いか、地下水位が高いかを確認(盛り土、埋立地、崖地)
  • 河川の氾濫や土砂崩れの可能性があるかは各自治体のハザードマップ等の情報を確認
  • 市町村の都市計画を参照して市街化調整区域など建築が難しい地域ではないかを確認
  • 登記簿を法務局で確認し、土地の権利関係や周囲の私道が建築基準法の道路に該当するか確認(私道トラブル等)
  • 土地が2m以上道路と接道しているか確認

なお、地盤に関してはLIXILグループ地盤調査会社であるジャパンホームシールド社の地盤サポートマップがイメージがつかみやすです。簡単にいうと過去に海や川であった土地は地盤が弱いです。

土地を見て近くに川が流れている谷になっている低地の土地は、昔は田んぼだと思いますので地盤改良は必要と考えてよいでしょう。ただし、川が暗渠になっている可能性がありますから地図で確認する必要があります。

土地には掘出し物はないと言われており、価格が安い土地はそれなりの理由があると思います。崖地や埋立地はどんなに地盤改良等の対策をしても想定以上の大きさの地震が来た際は被害を受ける可能性があります。

家の工法選び

外断熱だの、高気密だの、色々な工法があり、実際に高気密高断熱住宅を標榜するハウスメーカーは多いですが、気密測定をするハウスメーカーは極わずかです。気密測定ができないという事は「当社は施工精度に自信がないです」と言っているようなもので、そのような気密断熱工法に関しては絵に描いた餅に過ぎません。

省エネ基準における断熱等級では、H11年基準では総熱損失量を床面積で割ったQ値が基準でしたが、H25年基準では外皮熱損失量を外皮面積で割ったUa値になってますが、基本的にはH11年基準とH25年基準はほぼイコールです。

Q値とUa値の基準値は置き換える事ができます(換算式:Ua値=0.37*Q値-0.13)。逆に、Q値計算に含まれていた換気の熱損失が一次エネルギーの計算側に移動したため、H11年基準の方が厳しかったとも言えます。

換気を計算に含まないUa値という指標では家の総熱損失量が計算できないため、Ua値はあくまで目安程度の指標という捉えた方で良いでしょう。やはり、簡単に冷暖房に必要なエネルギーの計算をするには換気まで織り込んだQ値の方が便利と言えます

省エネ等級は最高が4までしかありませんが、それはQ値で言えば2.7W程度です。H32年(2020年)からUa値の基準は義務化されます。ただ、H25年の時点でこの水準で建てられる新築住宅は半分程度という国土交通省の調査結果が出ています。

一条工務店のiシリーズは0.5WにまでカタログのQ値が達していますから、省エネ基準からみると消費エネルギーは4分の1以下になる計算です。そして、恐らく一般的なハウスメーカーの謳う高気密高断熱住宅のQ値は1.5~2.0W程度ではないかと思います。

断熱性だけを見れば温暖地ではQ値が2.0Wあれば全館冷暖房が可能だと思います。なぜなら、エアコンを上手に使えば、断熱性能が足りない家であってもヒートポンプの効率の良さで省エネ性を補う事ができるからです。その方が建築コストが安くなります。

しかし、全館冷暖房を少ないランニングコストで実現したいのであれば気密性能が必須です。気密がC値1.0cm2/m2以下を保証できるハウスメーカーや地場工務店を選びましょう。各地域の気密測定をしているビルダーをインターネットで検索してみて下さい。

太陽光パネルやHEMSなどは家のオマケでしかありません。それらが付いていても室内の温湿度が快適になる訳ではありませんから、まずは家の快適性に大きく関わる断熱性と気密性を重視されると良いでしょう。

おすすめの工法は木造住宅かコンクリート造のRC外断熱です。鉄骨造は耐震性に優れ開放的な間取りが売りですが、気密確保と熱橋対策が難しいため、夏暑くて冬寒い家になりやすいです。

木造住宅に関しては外断熱ではないとダメな訳ではなく、現在では透湿抵抗や防湿が正しく考えられている場合はどんな工法であっても良い事は分かっています。もちろん、グラスウールだって防湿をしっかりすれば安くて良い建材です。

外断熱(外張り断熱)を専門としてる業者は低レベルな充填断熱工法の施工例を引き合いに出して、壁の中で結露するとか、熱橋が多いと盛んに言っていますが、逆に外張りだけの5cm程度の外断熱材ではもはや高断熱と言えるのか微妙なところです。

5cm程度の外断熱材だけではQ値は2.0W前後になると思いますが、EPSやウレタンなどの石油発泡系の板状断熱材を使った外断熱は断熱と防湿と気密が一体になっているため、施工不良が起き難い優れた工法である事は確かです。

検討しているハウスメーカーがどんな工法を採用しているのか家の各ラインをなぞって比較検討してみて下さい。大手ハウスメーカーは大体、グラスウールを使ってますが、坪単価が高い割に材料費が安いのは少し違和感ありますね。

一条工務店の場合、土地の前の道路が狭いとiシリーズは難しいです。iシリーズは工場から運ばれてくる家のパーツが大きいため、その場合はブリアールやセゾンなどの軸組工法の商品が候補となるでしょう。

家の各ラインをなぞりましょう

初めて家を建てる方は断熱や気密までは理解できても、防露や防蟻と言われてもピンと来ないと思います。よって、どんな家の作り方でも、各ラインをなぞってみればその工法の強みと弱みがわかります。

  • 断熱ライン

断熱方法には充填断熱と外張り断熱およびその複合がありますが、断熱が切れている部分があると結露の原因となるため、天井・壁・床をなぞって考えてみてください。木材は断熱材ではありませんが断熱材の5分の1程度の断熱性能がありますから、柱等であれば結露しないと思って大丈夫です。

木造の場合も壁を貫通する金物は熱伝導率が高いため現場発泡ウレタンで断熱補強がされているか確認してください。特に鉄骨造は骨組み自体が熱橋になるため、外断熱でなければ断熱が非常に困難な工法と言えます。

  • 防露ライン(防湿ライン)

水蒸気は空気と比べると非常に小さいです。空気を通さない事を気密、水蒸気を通さない事を防露と言います。プラスチック系の断熱材は水蒸気をあまり通さないため防露する必要性は低いですが、グラスウールなどの繊維系の場合は室内側に防湿フィルムを貼らないと壁内結露の原因になります。特に寒冷地は防露に注意が必要であるため、結露対策や透湿抵抗比を確認してください。

  • 気密ライン

気密は空気をどれだけ通さないかという指標であり冷暖房費に大きく影響してきます。外張り断熱の場合は断熱材に気密テープを貼って気密ラインとしています。耳付きグラスウールの場合は室内側の防湿フィルムが気密ラインを兼ねていると思いますが、それ以外の場合はボード気密工法による合板に気密パッキンを付けて気密を取っている場合が多いと思います。現場発泡ウレタンだけでの気密施工は窓枠などの隙間から空気が漏れる事から実績のあるビルダーでないとウレタンを吹いただけでは気密は取れないと思います。

  • 防水ライン

現在はほとんどの家が屋根はルーフィング、壁は透湿防水シートといった防水紙で防水していると思います。屋根のルーフィングは改質ゴムアスか透湿ルーフィングではない単純なアスファルトルーフィングの場合は耐久性が低いです。防水紙は張る順番があって、下から張って重ねないと水が入ってきてしまいます。窓周りは特に張り方に注意が必要です。

  • 防蟻ライン

防蟻をラインで意識しているビルダーはあまりいないと思いますが、土壌性のシロアリ、飛来するシロアリをどう防いでいるかなぞってみましょう。残念ながら飛来するアメリカカンザイシロアリまで防蟻しているビルダーは皆無に等しいです。最近の家は玄関と勝手口のポーチ経由でのシロアリの侵入が多いため、特にその部分の防蟻が重要です。

大手ハウスメーカーか地場ビルダーを選ぶか

注文住宅で家を三軒建てた私の感想です。地場ビルダーで家を建てたことがある私が実家を一条工務店で建替えた理由は、やはり財務体質が良好である事が大きな理由です。現自宅は自分の代で終わっても良いので地場ビルダーで自由に建て大変満足していますが、ある程度年齢を重ね将来子供が引き継ぐ家となると色々と考えさせられます。

今までの建築履歴は以下のようになっております。

  • 一軒目 低気密中断熱住宅 中堅HMで建築
  • 二軒目 Q1住宅 地場技術系工務店で建築
  • 三軒目 i-cube 一条工務店にて建築

一軒目を建てた時は私が若すぎて間取りを考えるので精一杯でした。二軒目にして初めて色々な工法や高気密高断熱住宅というものに出会いました。

ハウスメーカー選択のポイント

まず、今では少ないと思いますがフラット35でお馴染みの住宅金融支援機構の技術基準に標準仕様で適合していないハウスメーカーとは契約しない方が良いと思います。基礎コンクリートの強度等、フラットの技術基準は工事のトラブル回避のための最低限のものであると思いますから、住宅ローンにフラットを選択しない場合であっても同じ仕様かどうか確認してください。

ハウスメーカーを選ぶにあたって大事なことは、お客さんをどれだけ安心されられるかがハウスメーカーの選択ポイントだと思います。高気密をやっているハウスメーカーには以下のような分類があると思います。

  • 長期保証を重視する方は気密保障ができる大手ハウスメーカー ※価格は高い。
  • フランチャイズの気密断熱工法(FP、スーパーウォール、ソーラーサーキットなど)※価格は中程度。
  • 地場工務店のローコスト独自気密工法(現場発泡ウレタンなど)※ローコストですが経営基盤が心配。

パッシブハウスを検討するのも良いかも知れませんが、実際は各建材メーカーからの協賛で成り立っている実験棟のような家で、量産される家ではないようです。また、パッシブハウスは外皮の性能重視で温度ばかりを追いかけていて湿度(特に除湿)の考慮が十分されていない場合が多いです。

空調に関してはパッシブハウスを施工する建築家の中でも意見が割れているようで通風とエアコンの間欠運転という設計をしている場合もあり、エアコンでの全館冷房かダイキンのデシカ等を採用しないと除湿が考慮された設計にならないと思います。

ハウスメーカーを選択するに当たって、技術があるとか、施工が丁寧とかそんな抽象的な表現では怖くてハウスメーカーを選択できませんから、目に見えるものや数値が欲しいのですが、実際は公表されないものも多々あります。

また、住宅の性能に関しては耐震等級が3である等の住宅性能表示により目に見えるものがありますが、多くは設計時点の机上の審査であり、実際に建てられた家の性能を評価している訳ではありません。

しかし、気密測定だけは実際に建築した建物で実施する必要があるため、この検査が非常に重要です。施工精度に自信があれば気密測定ができるはずですから、気密測定をしているかどうかがハウスメーカーを選択する重要な目安となるのです。

また、全館暖房が標準もしくは廉価で実現できるか確認してみて下さい。特に冬季に家の中でヒートショックが起きるような温度差がある家は歳を取った時に命の危険があるため避けたいものです。殆どのハウスメーカーは高額オプションを支払わないと全館暖房が実現できないと思います。

財務状況

上場企業であれば有価証券報告書を見れば財務状況は分かりますが、一条工務店のような規模の大きい非上場企業の場合、経審(公共工事を請け負おうとする建設業者が、必ず受けなければならない審査)で財務状況を確認する事ができます。一方、地場ビルダーのような中小企業の場合は決算書を開示している事はまずありません。

無借金経営である事は望ましいですが、先行投資のための借入金もある事でしょうから全ての借金が悪いとも言えませんが、運転資金の資金繰りに苦しんでないかは確認したいところです。私の建てた地場ビルダーは無借金だそうで、着手金や中間金の支払いが不要で完成後一括支払いでした。

財務状況の把握は大切ですが、把握できない場合は利益をちゃんと確保しているか確認すると良いと思います。私は具体的には値引をしないかどうかを1つの判断基準としています。一条工務店の場合、他社に比べて利益率が飛びぬけて良いのは広告宣伝費が少ない事と値引をしないからだと思いますが、あえてコストの掛かる上場をしていない事も理由の1つだと思います。

アフターメンテナンスをするには利益の確保が非常に大切です。契約時に値引で交渉してくるハウスメーカーには、逆に心配になってしまいます。住宅は自動車のように同じ車種ならどこで買っても同じものが手に入るという訳ではないため値引勝負では困るのです。

利益を取る事がぼったくりだと世間では誤解を受けますが、安定して利益が取れない企業はビジネスモデルが弱いという事でしょう。技術があるだけではダメで、値引をしなくても売れる商品や営業プロセスを持っているかどうかはハウスメーカー選びの判断の1つのポイントだと思います。倒産されては元も子もないですから、タダ(値引)ほど高い(怖い)ものはないのです。

大手ハウスメーカー選択のポイント

大手HMは財務情報が入手できますが、大手と言えど危ない会社はあると思います。

大手HMは設計の自由度は落ちますが型式で大臣認定を受けているため標準で住宅性能表示における最高等級を取得できる場合がほとんどです。フラット35Sの申し込みや省エネ関係の補助金も標準仕様で対応できる場合も多く、一条工務店などは住宅ローンの子会社まで持っていて、事務手数料が非常に安いです。このように大手は安心感があるように見えます。

また、大手HMの場合はどうしても自分と担当さんの相性が合わない場合は上司の方に言って担当を交代をお願いすることもできますから、そこも大切なポイントですね。

性能が本当に良いのかという点では気密性能に関しては、気密測定をする会社としない会社があり、圧倒的に気密測定をしない会社が多いです。価格に関しても何百万円もの値引きを提示してくる場合もあります。

大手ハウスメーカーは自社で大工さんを抱えている事はまずありません。建設業法22条1項2にはこの一括下請を原則として禁止しています。ただ、ハウスメーカーがあらかじめ施主から書面による承諾を得たときは一括下請できると規定しています。

一括下請け(丸投げ)を認めてしまうと地元の工務店が施工する事になり、誰と責任を持って契約しているのか分からなくなります。工事請負契約に一括下請けの項目が入っているようなハウスメーカーとの契約は考えた方が良いと思います。

建設業は人不足という背景もあって、自社で大工さんを抱えている事は稀です(一条工務店は少人数ですが自社大工がいるようです)。ただ、最低でも自社責任施工ではないと、後々にトラブルが起きた際に責任の押し付け合いになる可能性があります。

また、広告宣伝費を多額に掛けているハウスメーカーも多く、当然その経費は家の価格に跳ね返ってきますから、広告宣伝が派手な会社は材料や業者さんの手間賃を削っているのではないかと心配になります。

私の大手HMの選択方法は、工事を丸投げしていない事、広告をやたらとしていない事、値引をしない事、気密測定をしている事の4つです。こうなるとわずかな数社に絞られてきます。

地場ビルダー選択のポイント

地場ビルダーで契約するメリットはないのかというとそうではありません。地場ビルダーにも優秀な会社はあります。でも極一部ですから、闇雲に探すとなれば宝くじを当てるようなものです。

多くの地場ビルダーの家は住宅性能表示制度を利用していないため性能が目に見えません。大手HMのように型式で大臣認定を受けていないため、一棟ずつ計算する必要があるからです。自社で計算できない事が多く、計算するとなると外注に出すために費用が高額になる場合が多いと思います。

頑丈ですとか、耐震等級3相当分の木材を使ってますというのはあまり意味がありません。間取りによって耐震性は大きく変わりますし、そもそも構造計算をしていないのに、どうして頑丈かどうか分かるのでしょうか。

地場ビルダーには、大手の下請けをしている会社、建材メーカーの工法通りに高気密高断熱住宅を施工している会社、高気密高断熱住宅を自社工法で作っている会社などがあり、非常に幅広いのです。

大手ハウスメーカーの注文住宅は工場で家のパーツを生産する場合が多く規格化がされていますから、施主の希望が通らない事が多々あるため、完全な注文住宅とは言えません。一方で、地場ビルダーは何でも自由にできる事が多いと思います。

財務情報が全く見えない地場ビルダーですが、私は値引をしない事、気密測定をしている事、住宅性能表示制度を利用している事、さらには耐震等級判定やQ値計算を標準でしている事を判断の目安としています。この条件の場合、温暖地では県に数社程度しかないのではないでしょうか。

地場ビルダーは技術に誇りに持っていると思いますが、それは施工精度の事であり、住宅性能表示や計算を求めると、金がかかるとか、そこまでやる必要がないとか言い始めて、急に元気がなくなる場合が殆どで、要するにやった事がないのです。コストはトータルで判断すれば良い訳ですから、計算等が有料になるとしても施主の希望を実現しようとする姿勢があるのかが重要です。

ただ、地場ビルダーの中には、非常に向上心がある企業があって、ハウスオブザイヤーに出品していたり、研究論文を書いているような場合があります。そういった事も選択基準の目安になると思います。

建築家に家作り頼むのは難しい

設計士さんの中にも、意匠(デザイン)が得意な方や高気密高断熱が得意な方がいるなど、医者のように設計士さんにも専門分野があります。全員ではありませんが意匠が得意な設計士は雨仕舞や結露に詳しくないため、雨漏りや壁内結露を起こす欠陥住宅が報告されています。また、自然素材や通風が好きな設計士さんは高気密高断熱は苦手だと思います。

高気密高断熱仕様にしたいとを言えば、恐らくどこの設計事務所に頼んでも「出来ます」と回答がくると思いますが、気密測定をした事がないような設計事務所に依頼すると後で苦労すると思います。

先進的な高気密高断熱住宅を建てたいのであれば、空調設計や結露計算まで自前で出来る設計事務所に家作りをお願いすると良いと思いますが、そこまでのレベルの方は県に数人いるかいないか、いや、もしかしたら全国に数人程度かも知れません。

私がインターネットを通じて情報を拝見している中で、別格だと感じているのは秋田の西方設計の西方先生と新潟でオーブルデザインという設計事務所をしている浅間先生という方です。

ご両名とも、お金持ちだけが建てられるような高額な空調を積んだ家や外皮の性能をひたすら追いかけるパッシブハウスのような家を作っている訳ではなく、価格を抑えたローテクな家作りに取り組んでいます。これが本物のスマートハウスだと思います。

ただ、ご両名のような建築家に自分の家の近くで出会える確立は相当に低いのではないでしょうか。

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プロフィール

どーも、フエッピーです(・∀・)
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